北京拟出管理新规：共有产权房如何对外出租？收益如何分配？-太阳成tyc7111cc

      征求意见稿明确，购房人需统一通过市级代持机构建立的网络服务平台填报出租意向，经核验通过后方可对外发布出租房源。租金将采用资金托管，其中政府租金收益采取定额方式收取，实施动态调整。

      如何发布？

      经统一平台核验后对外发布

      2017年9月实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分；购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。

      “共有产权住房交用后的出租管理，关系着购房人的切实利益，关系着社会资源分配公平。”市住建委相关负责人说，共有产权住房具有保障和市场双重属性，其出租有别于普通商品房的市场出租行为，需统一在政府指定平台中操作，以确保出租行为“封闭管理”。截至今年6月底，全市已供应共有产权住房项目77个、可提供房源约7.9万套，部分项目已陆续入住。在实际工作中，群众反映由于子女上学、就近上班等原因，部分已入住项目购房人存在住房出租实际需要，希望明确细化共有产权住房出租流程和收益缴纳路径。出台试行文件，就是为进一步规范共有产权住房出租行为。

      征求意见稿首先明确了出租的具体流程。

      根据规定，因家庭成员就业、子女就学等原因确需出租住房的共有产权住房购房人，应统一通过市级代持机构建立的网络服务平台，填报出租意向，签订住房出租使用协议，约定住房拟出租价格、期限、出租方式、租金收益分配等，并说明出租原因。住房租赁期限原则上不超过三年。

      服务平台收到购房人住房出租意向申请后，通过对接市房屋大数据平台、住房保障管理信息系统，核验购房人住房情况，并在10个工作日内回复意见。经核验通过，购房人在本市无其他住房，住房出租信息方可在服务平台发布。同时，只有服务平台发布后的出租房源，房地产经纪机构方可为其代理住房租赁经纪业务。

      上述负责人表示，无论是自行出租，还是通过房地产经纪机构达成出租，都要在服务平台网签住房租赁合同，并报市住房租赁管理服务平台统一进行备案。目前服务平台已基本搭建完成，正进行数据对接、内部测试等工作，计划在政策实施时同步上线。

      如何分配？

      政府租金收益采取定额方式

     如何确定租金收益的分配比例？这是购房人关心的另一个问题。征求意见稿明确，共有产权住房代持机构会同同级住房城乡建设（住房保障）部门，根据区域市场租金水平，按照就低原则，综合确定各套型政府产权份额比例的租金定额收益。租金定额收益经市住房城乡建设部门、市财政部门审核后实施，并在服务平台中公布。

      同时，租金定额收益实施动态调整，新（续）签订住房租赁合同的，代持机构按照新标准收取租金收益。租赁合同期内，每三年代持机构可调整一次租金定额收益。

      市住建委相关负责人表示，根据区域市场租金水平，按照就低原则综合确定政府租金定额收益，在充分体现产权共有的基础上，也是最大程度让利于民。

      所谓定额收取，是指按项目和套型来综合确定政府份额收益标准，同一项目、同等面积、类似户型的房屋，将按同一标准定额收取。换句话说，a项目和b项目的政府份额收益标准可能不同，a项目内60平方米一居室和90平方米两居室的政府份额收益标准也可能不同。

      根据规定，共有产权住房出租租金收取采取资金托管方式。购房人在代持机构认可的商业银行开设账户，并与代持机构、银行签订委托协议，租金到账后按约定将政府产权份额租金收益按月、季度划转到代持机构指定账户。

      如何监管？

      购房人擅自出租且拒不改正或被暂停办理上市

      《北京市共有产权住房管理暂行办法》早早明确，共有产权住房购房人不得擅自转让、出租、出借共有产权住房。然而，若真有购房人违反规定怎么办？征求意见稿细化了具体内容。

      征求意见稿提出，共有产权住房购房人未经代持机构同意擅自出租共有产权住房的，应按照共有产权住房购房合同约定追究其违约责任，并向代持机构返还违规期间政府产权份额部分租金收益。购房人拒不改正的，代持机构可暂停办理该套住房的回购和上市手续。

      同时，房地产经纪机构不得代理未经服务平台发布的共有产权住房租赁经纪业务；互联网平台也不得为其发布和代理。除代持机构外的其他住房租赁企业，不得为共有产权住房提供住房租赁经营服务。

      市住建委相关负责人也表示，市、区住建部门将加大执法检查力度，发现房地产经纪机构有违规代理行为的，参考经纪机构出租公租房等禁止出租房屋的相关处理规定，加大处罚力度。

      此前，本市就有房地产经纪机构因违规代理出租公租房，被处以3万元罚款的案例。而按照《房地产经纪管理办法》规定，为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。